马光远说救市很容易？！救市之困：当"双向奔赴"遭遇土地财政的刚性约束

马光远先生近期再次发声，批评"有些身份很高的专家"将救市问题简单化，认为只要降首付、降息、降交易税就能解决问题。这种批评切中肯綮，却也引出了一个更深层的问题：当需求端的政策工具箱近乎见底，而供应端的刹车片却始终无法踩下时，救市究竟困在何处？

柏文喜老师对此有过系统性的论述。结合两位学者的观点，当前中国房地产救市的真正困境，在于这是一场供应端与需求端的"龟兔赛跑"——需求端可以短期奔跑，供应端却无法长期刹车。这种结构性错配，根植于中国独特的土地制度与财政体制。

一、需求端易松，供应端难紧：政策不对称的根源

马光远所言"救市很容易"，确有其现实基础。从2024年以来，需求端政策工具的确层出不穷：首套房首付比例降至20%、二套降至30%，公积金贷款利率下调，商业房贷利率取消下限，交易税费减免，限购政策在多数城市名存实亡。这些政策的核心逻辑是降低购房门槛与持有成本，刺激被抑制的需求释放。

但正如马光远所警示的，这"只说对了一半"。

另一半的残酷现实是：供应端仍在狂奔。即便在2025年市场深度调整期，1-3月商品房销售额同比下降20.2%、销售面积同比下降13.5%的情况下，土地出让市场的逻辑仍未根本扭转。

柏文喜早在2023年就指出，中国楼市的"供应端是计划经济，需求端是市场经济"。地方政府作为土地唯一供应者，拥有定价权与供给节奏的决定权。当市场下行时，地方政府面临双重悖论：既要维持土地收入保运转，又要控制库存防风险。

这种悖论在2025年表现为典型的"双向奔赴"：中央号召"去库存"，地方却不得不"增库存"——因为停止供地意味着财政断崖，继续供地则加剧过剩。

数据显示，2024年全国土地出让收入已较2021年峰值8.7万亿蒸发4.6万亿。2025年前5个月，27个省份土地出让价款同比负增长，15个省份降幅超30%。

但与此同时，城投平台托底拿地的模式难以为继——财政部已明确叫停国企虚增土地出让收入的做法，因为这只是"政府负债的时空转移"，并未真正增加可支配财力。

二、土地财政的"不可能三角"：收入、支出与债务的死亡螺旋

柏文喜对土地财政困境的分析尤为深刻。他指出，土地财政不仅是"收钱"的问题，更是地方政府债务链条的信用基础。

城投公司以土地抵押融资，本质上是"将未来土地收益贴现为当前信用"的时间错配游戏。当土地出让收入无法覆盖债务本息时，地方政府被迫进入"借新还旧—信用稀释—融资成本上升"的恶性循环。

2025年的危险信号在于：土地财政与地方债务已形成"死亡螺旋"。一方面，土地出让金锐减导致偿债能力恶化；另一方面，偿债压力又迫使地方政府更激进地依赖土地融资或变相放松调控。

马光远所谓"地方财政50%开支来自土地出让金"，道出了这一刚性约束。斩断供应端，多数地方不能正常运转；但不能斩断，救市就成了反向奔赴——继续增加库存，继续累积风险。

这正是2024年3月马光远预判"小阳春"落空、2025年迎来深度调整的体制根源。

三、政策工具箱的结构性枯竭：从"市场失灵"到"政府失灵"

马光远批评专家"不专业"，在于忽视了中国房地产问题的制度性嵌套——房地产不仅是经济问题，更是财政问题、债务问题、甚至政绩考核问题。

柏文喜指出，"GDP导向的政绩考核体系导致'负债发展'模式固化"。即便在2025年，基础设施投资占比仍高达38%，但单位投资拉动就业系数已从2015年的0.12降至0.07。

这种投资效率的递减，使得传统"基建-房地产"循环难以为继，但路径依赖却难以打破。

需求端政策的边际效应正在递减。降首付、降息确实可以释放部分刚性需求，但在"供应端无法刹车"的背景下，这些政策更像是在一个漏水的池子里加水——新增需求被新增供应快速对冲。

2024年全国新开工商品房面积10.5亿平方米，相当于全年销售面积的80%。这种"以新补旧"的供地模式，使得任何需求端刺激都沦为"吸氧式疗法"——短暂提神，无法根治。

四、真正的出路：超越"救市"的思维定式

马光远与柏文喜的共识在于：单纯讨论"救不救"已失去意义，关键在于如何救。

马光远强调"解决自己的问题很不容易"，这指向了更深层的体制改革——央地财政关系的重构、政绩考核体系的转变、土地制度的变革。

柏文喜提出的解决方案更具操作性：发行特别国债、政府直接入市、REITs融资重构财政循环。

其核心逻辑是：当市场机制失灵、行业信心崩溃时，政府必须以"有形之手"进行信用背书。这不是回到计划经济，而是在特定阶段的风险阻断——通过政府收购存量房、专项债盘活闲置土地，为地方财政和房企流动性提供"急救术"，而非"临终关怀"。

2026年初自然资源部38号文正是这一思路的制度化体现：严控新增建设用地用于房地产开发，建立"新增建设用地与盘活存量挂钩"的硬约束，推动省级统筹指标分配。

这标志着从"增量扩张"向"存量优化"的惊险一跃。但柏文喜警示，存量盘活涉及拆迁补偿、历史遗留问题、资产价值重估，短期成本剧增，且需要与新的财税体系配套——"以消费税、房产税为主体的地方税体系"。

五、结语：龟兔赛跑的终点在何方？

回到马光远的诘问：救市究竟容易还是困难？

答案是：在需求端容易，在供应端困难；在短期容易，在长期困难；在单一政策容易，在系统改革困难。

当马光远说"救市很容易"时，他指的是技术性工具；当他说"解决自己的问题很不容易"时，他指的是制度性变革。

2025年的数据验证了这种判断——销售额、销售面积、房价、土地出让金，所有核心指标仍在寻底过程中。"分化"成为新关键词：一二线城市与三四线城市的走势背离，刚需盘与改善盘的去化速度差异，国企央企与民营房企的信用分层。

柏文喜预言的"房地产后开发时代"正在到来：土地财政不会骤然终结，但将渐进式式微；商品房市场不会消失，但将告别普涨时代。

真正的救市成功，不在于拉抬房价重回上涨通道，而在于建立一个新的均衡——在这个均衡中，供应端不再是地方政府的提款机，需求端不再是投机者的盛宴，房地产回归居住属性，地方财政拥有可持续的税基，房企依靠产品力而非金融杠杆生存。

这需要的不是"政策工具箱"里的某一件工具，而是一整套新的经济操作系统。

马光远与柏文喜的共同警示在于：如果继续沉迷于"需求端奔跑、供应端龟速"的龟兔赛跑，而不敢触碰土地制度、财政体制、政绩考核的深层改革，那么救市政策终将沦为"西西弗斯式的徒劳"——每一次需求刺激，都只是在堆积更高的库存，酝酿更大的风险。

2025年的深度调整，或许正是打破这种循环的历史契机。